La surface habitable — plus communément appelée « Loi Boutin » dans le milieu professionnel mais désignée comme « surface habitable » ou « surface locative » dans le langage courant — est une mention obligatoire dans tout contrat de location d’un logement à usage de résidence principale. En 2026, l’absence de cette mention ou une erreur significative peut permettre au locataire d’obtenir une réduction de loyer. FranceDPE, certifié Bureau Veritas, réalise votre mesurage surface habitable sous 48h.
Définition légale de la surface habitable
Selon l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties du logement dont la hauteur est inférieure à 1,80m ne sont pas comptabilisées. Ce calcul est distinct de celui de la surface Carrez (applicable uniquement à la vente en copropriété). Source : service-public.fr.
Ce qui est exclu de la surface habitable
| Élément | Inclus dans la surface habitable ? |
|---|---|
| Pièces de vie (salon, chambre, cuisine) | ✅ Oui — si hauteur ≥ 1,80m |
| Combles aménagés habitables | ✅ Oui — si hauteur ≥ 1,80m |
| Murs, cloisons, embrasures | ❌ Non — déduits |
| Marches et cages d’escaliers | ❌ Non — exclus |
| Balcons, terrasses | ❌ Non — exclus |
| Vérandas | ❌ Non — exclus |
| Loggias non closes | ❌ Non — exclus |
| Caves, celliers, garages | ❌ Non — exclus |
| Ballon eau chaude et gaines techniques | ❌ Non — exclus |
| Surfaces sous 1,80m de hauteur | ❌ Non — exclus |
À qui s’applique l’obligation de surface habitable ?
La surface habitable doit obligatoirement figurer dans le bail de location de tout logement constituant la résidence principale du locataire. Contrairement à la Loi Carrez (vente en copropriété uniquement), la surface habitable s’applique à tous les types de biens loués : appartements en copropriété, maisons individuelles hors copropriété, studios, logements meublés ou vides. Seules les locations saisonnières et les locaux commerciaux sont exemptés.
Sanctions en cas d’erreur ou d’absence de surface habitable dans le bail
Si la surface habitable mentionnée dans le bail est erronée, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la différence de surface constatée — sans seuil minimum de 5% contrairement à la Loi Carrez. Si la surface habitable est absente du bail, le locataire peut saisir le juge pour faire insérer cette mention et obtenir une réduction de loyer si la surface réelle est inférieure. Pour éviter tout litige, faites réaliser un mesurage professionnel avant toute mise en location. Commandez chez FranceDPE →
Surface habitable vs surface Carrez : récapitulatif
| Critère | Surface habitable (Loi Boutin) | Surface Carrez |
|---|---|---|
| Usage | Location (résidence principale) | Vente en copropriété |
| Types de biens concernés | Tous (appartements ET maisons) | Lots en copropriété uniquement |
| Maison hors copropriété | ✅ Obligatoire pour la location | ❌ Non applicable |
| Seuil de sanction | Aucun seuil — toute erreur sanctionnable | Écart de plus de 5% |
| Exclusions spécifiques | Marches, escaliers, vérandas, loggias | Ballon eau chaude, annexes |
FAQ — Surface habitable 2026
Dois-je refaire le mesurage à chaque nouveau locataire ?
Pas nécessairement. Si aucun travaux n’a modifié la surface du logement depuis le dernier mesurage, le même rapport peut être utilisé pour plusieurs baux successifs. En revanche, si vous avez abattu des cloisons, aménagé des combles ou réalisé d’autres travaux modifiant les surfaces, un nouveau mesurage est indispensable.
La surface habitable doit-elle figurer dans l’annonce immobilière ?
Oui. Depuis 2015, la surface habitable doit être mentionnée dans les annonces de location publiées sur les portails immobiliers (SeLoger, Leboncoin, PAP…). Une annonce sans surface habitable est incomplète et expose le bailleur à des difficultés en cas de litige ultérieur.
Puis-je mesurer moi-même la surface habitable de mon logement ?
Légalement oui, mais c’est risqué. Une erreur de calcul (oubli de déduire les murs, inclusion d’une véranda ou d’escaliers) peut conduire à une surface gonflée et exposer le bailleur à une réduction de loyer. FranceDPE utilise des outils laser de précision et engage sa responsabilité civile professionnelle sur chaque mesurage — la garantie d’un résultat exact. À partir de 209€ TTC →
Quelle différence entre surface habitable et surface au sol ?
La surface au sol (ou surface de plancher brute) inclut tout — murs, cloisons, couloirs, embrasures. La surface habitable est la surface nette après déduction de tous ces éléments. Pour un appartement de 60m² au sol, la surface habitable peut être de 54 à 57m² selon les épaisseurs de murs et les configurations. C’est pourquoi le mesurage professionnel est indispensable.
Sources : Art. R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation · service-public.fr · Loi Boutin n°2009-323 du 25 mars 2009 · notaires.fr
