Toulouse s’impose en 2026 comme l’une des métropoles françaises les plus dynamiques. Portée par le dynamisme économique d’Airbus, de l’aérospatiale et d’une démographie en forte croissance, la Ville Rose affiche un marché immobilier en hausse modérée mais constante. Pour les propriétaires, les enjeux du diagnostic immobilier sont réels : parc des années 1960-1990 énergivore, zone partiellement soumise aux termites et pression croissante des obligations DPE. FranceDPE, certifié Bureau Veritas et COFRAC, fait le point au 29 avril 2026.
Le marché immobilier toulousain en avril 2026
Toulouse enregistre une hausse des prix contenue mais régulière en 2026, dans la fourchette des +1% à +2% sur un an selon les estimations de Meilleurs Agents. Cette progression s’explique par une demande structurellement élevée — Toulouse est la 4e ville la plus peuplée de France et continue d’accueillir de nouveaux habitants attirés par le bassin d’emploi aéronautique et spatial. Le marché locatif est particulièrement tendu, avec un taux de vacance locative parmi les plus faibles des grandes métropoles françaises.
| Indicateur | Toulouse (avril 2026) | Moyenne nationale |
|---|---|---|
| Évolution prix sur 1 an | +1% à +2% | +1,6% |
| Prix moyen au m² | ~3 500€ à 3 800€ | ~3 200€ |
| Tension locative | Très élevée (taux vacance < 2%) | Variable |
| Zone termites (31) | Partielle — vérifier commune | Variable |
| Encadrement des loyers | Non à ce jour | Partiel |
| Parc avant 1997 | ~65% du parc | ~55% |
Spécificités du parc toulousain : les années 1960-1990 dominent
Toulouse a connu une expansion urbaine massive dans les années 1960-1990, liée au développement d’Airbus et à l’afflux de population. Ce parc majoritairement construit entre 1960 et 1990 présente des caractéristiques thermiques médiocres : isolation insuffisante, chauffage électrique énergivore, fenêtres simples vitrage. Ces logements sont souvent classés D ou E au DPE — sans être pour autant dans la catégorie des passoires thermiques les plus urgentes. Mais avec l’interdiction des logements E à partir de 2034, les propriétaires ont intérêt à anticiper.
Le centre historique toulousain — Capitole, Saint-Cyprien, les Carmes — abrite un parc plus ancien, souvent avant 1949, nécessitant diagnostics amiante et plomb en plus du DPE. La brique rose caractéristique de ces immeubles crée une isolation naturelle appréciable, mais ces biens souffrent souvent de vitrages insuffisants et de systèmes de chauffage archaïques.
Diagnostics obligatoires à Toulouse selon le type de bien (avril 2026)
| Type de bien | Diagnostics DDT obligatoires | Spécificité toulousaine |
|---|---|---|
| Appartement après 1997 | DPE + ERP + Élec + Gaz | Vérifier zone termites selon commune |
| Appartement 1949-1997 | DPE + Amiante + ERP + Élec + Gaz | Nombreux immeubles 1960-1980 |
| Appartement avant 1949 | DPE + Amiante + Plomb + ERP + Élec + Gaz | Centre historique — briques roses |
| Maison périurbaine | DDT complet + Assainissement si ANC | Nombreuses maisons avec fosse septique |
| Logement F ou G | DDT complet + Audit énergétique | Années 1970-1980 énergivores |
Toulouse et les termites : que dit l’arrêté préfectoral de la Haute-Garonne ?
La Haute-Garonne (département 31) est partiellement classée en zone à risque termites. Contrairement aux Bouches-du-Rhône où la quasi-totalité du département est concernée, la situation à Toulouse est plus nuancée : certaines communes de la métropole sont en zone termites, d’autres non. Il est indispensable de vérifier le statut de votre commune auprès de la préfecture ou de la mairie avant de prévoir votre DDT. En cas de doute, FranceDPE inclut le diagnostic termites dans son Pack Sérénité sans supplément.
Impact du DPE sur le marché locatif toulousain en 2026
| Classe DPE | Situation locative Toulouse 2026 | Impact sur le loyer |
|---|---|---|
| A ou B | Premium — forte demande | +8 à +12% vs classe D |
| C | Standard — pas de contrainte | +3 à +5% |
| D | Standard — pas de contrainte | Référence |
| E | Loyer non gelé (hors zone encadrée) | -2 à -5% |
| F | Loyer gelé partout en France | Gelé |
| G | Interdit à la location depuis 2025 | 0€ (interdit) |
Sources : Meilleurs Agents — Baromètre 2026 · Toulouse Métropole · service-public.fr.
Questions fréquentes — Diagnostic immobilier Toulouse 2026
Toulouse est-elle en zone encadrement des loyers en 2026 ?
Non, Toulouse n’est pas soumise à l’encadrement des loyers en avril 2026. La ville est en zone tendue mais n’a pas encore adhéré au dispositif d’encadrement. Les propriétaires toulousains peuvent donc librement fixer leur loyer à la relocation, sous réserve des dispositions nationales de gel pour les logements F et G.
Le marché locatif toulousain est-il impacté par les interdictions de location DPE ?
Oui significativement. Toulouse est l’une des villes où la tension locative est la plus forte en France — taux de vacance inférieur à 2%. L’interdiction des logements G depuis 2025 a encore réduit l’offre locative dans une ville déjà sous-approvisionnée. Pour un bailleur toulousain, avoir un logement bien classé (C ou D) est devenu un avantage concurrentiel majeur sur un marché où la demande dépasse largement l’offre.
Faut-il un diagnostic assainissement pour une maison dans la périphérie toulousaine ?
Oui si la maison n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement. La périphérie toulousaine compte de nombreuses maisons individuelles avec fosses septiques, notamment dans les communes rurales de la Haute-Garonne. Le diagnostic assainissement non collectif est obligatoire lors de la vente et doit être réalisé par le SPANC de la commune. FranceDPE peut vous orienter et réaliser l’ensemble du DDT en une intervention.
La brique rose des immeubles toulousains est-elle un avantage pour le DPE ?
Partiellement. La brique rouge toulousaine offre une certaine inertie thermique, mais elle ne constitue pas en elle-même une isolation suffisante. Les immeubles en brique des années 1950-1970 sont généralement classés D ou E au DPE. Ceux bien rénovés (double vitrage, isolation intérieure ou extérieure, chauffage récent) peuvent atteindre la classe C. FranceDPE peut évaluer précisément votre bien sous 48h.
Article rédigé par l’équipe FranceDPE — certifiés Bureau Veritas et COFRAC. Données marché : Meilleurs Agents janvier 2026. Mise à jour : 29 avril 2026.
