Les passoires thermiques entrent dans une nouvelle ère législative. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location pour de nouveaux contrats. Ce guide complet explique le calendrier, les sanctions encourues et les solutions pour vous mettre en conformité.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique désigne tout logement classé F ou G au DPE. Un logement G consomme plus de 420 kWh d’énergie primaire par m² et par an. En France, environ 5,2 millions de logements sont concernés, soit 17 % du parc immobilier total.
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Statut 2025 |
|---|---|---|
| A–E | < 330 | ✅ Libre à louer |
| F | 331–420 | ⚠️ Interdit dès 2028 |
| G | > 420 | 🚫 Interdit dès janvier 2025 |
Calendrier complet des interdictions 2025 à 2034
- 1er janvier 2025 : Interdiction de mise en location des logements G (nouveaux contrats).
- 1er janvier 2025 : Gel des loyers pour tous les logements F et G.
- 1er janvier 2028 : Interdiction de location pour les logements F.
- 1er janvier 2034 : Interdiction de location pour les logements E.
Sanctions pour les propriétaires
- Obligation de travaux : mise en demeure par le locataire.
- Réduction de loyer : saisine du tribunal possible.
- Résiliation du bail : sans préavis ni pénalité pour le locataire.
- Décote à la revente : entre 15 % et 25 % selon les études notariales.
Les travaux prioritaires pour sortir du statut passoire thermique
1. Isolation des combles (priorité absolue)
Pour 25 à 35 €/m², l’isolation des combles perdus peut améliorer la classe énergétique d’un à deux niveaux. Avec MaPrimeRénov’, une grande partie du coût est prise en charge.
2. Remplacement du système de chauffage
Passer d’une chaudière fioul à une pompe à chaleur air/eau peut faire gagner deux à trois étiquettes. MaPrimeRénov’ Sérénité couvre jusqu’à 50 % pour les ménages modestes.
3. Isolation des murs par l’extérieur (ITE)
Particulièrement efficace pour les maisons individuelles des années 1960-1980, l’ITE traite les ponts thermiques les plus importants.
Aides financières disponibles en 2025
| Aide | Montant max | Conditions |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ gestes | 20 000 € | Tous propriétaires occupants |
| MaPrimeRénov’ Parcours accompagné | 70 % du coût | Rénovation globale, ménages modestes |
| Éco-PTZ | 50 000 € | Propriétaires occupants et bailleurs |
| CEE | Variable | Selon travaux et fournisseur |
| TVA réduite 5,5 % | — | Tous travaux de rénovation énergétique |
Pourquoi faire un DPE avant vos travaux
- Connaître votre classe actuelle et la marge de progression nécessaire.
- Identifier les postes de déperdition thermique prioritaires.
- Simuler les gains après travaux pour prioriser les interventions les plus rentables.
- Constituer le dossier MaPrimeRénov’ (le DPE est souvent exigé).
- Valoriser votre bien lors d’une future vente ou mise en location légale.
Chez FranceDPE.com, filiale du Groupe Réal Diags certifié Bureau Veritas et COFRAC/ADEME, nous réalisons votre DPE à partir de 209 € TTC, rapport sous 48h.
FAQ — Passoire thermique et location
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Un logement classé F ou G au DPE, dont la consommation dépasse 330 kWh/m²/an. Environ 5,2 millions de logements en France sont concernés.
Mon bail G signé avant 2025 est-il menacé ?
Les baux existants ne sont pas immédiatement résiliables, mais à la reconduction le logement devra être conforme — sous peine de recours du locataire.
Quel est le coût moyen de rénovation d’une passoire thermique ?
Selon l’ADEME, entre 15 000 € et 45 000 € selon la taille du bien. Après aides, le reste à charge peut descendre à 3 000 – 10 000 € pour les ménages modestes.
