Passoire Thermique : Interdiction à la Location en 2025 et 2028 — Le Guide Complet

Les passoires thermiques entrent dans une nouvelle ère législative. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location pour de nouveaux contrats. Une réglementation qui s’intensifiera jusqu’en 2034, concernant plusieurs millions de propriétaires en France. Ce guide complet vous explique le calendrier, les sanctions encourues, et les solutions pour mettre votre bien en conformité — rapidement et au meilleur coût.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Définition et critères officiels

Le terme passoire thermique désigne tout logement dont l’étiquette énergie est F ou G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Concrètement, un logement G consomme plus de 420 kWh d’énergie primaire par m² et par an, ce qui représente une facture énergétique anormalement élevée pour ses occupants.

En France, on estime à 5,2 millions le nombre de logements classés F ou G, soit environ 17 % du parc immobilier total. Ces biens sont majoritairement des constructions antérieures aux années 1970, souvent mal isolées, équipées de systèmes de chauffage vétustes et sans ventilation performante.

Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?

La seule façon officielle de connaître la classe énergie de votre bien est de réaliser un DPE valide par un diagnostiqueur certifié. Le DPE actuel, issu de la réforme de juillet 2021, est opposable juridiquement : en cas d’erreur, le diagnostiqueur est responsable. Un DPE réalisé avant 2018 n’est plus valide depuis le 1ᵉʳ janvier 2023.

Classe DPE	Consommation (kWh/m²/an)	Statut 2025
A	< 70	✅ Libre à louer
B	71 – 110	✅ Libre à louer
C	111 – 180	✅ Libre à louer
D	181 – 250	✅ Libre à louer
E	251 – 330	✅ Libre à louer
F	331 – 420	⚠️ Interdit dès 2028
G	> 420	🚫 Interdit dès 2025

Calendrier complet des interdictions de location : de 2025 à 2034

La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d’interdiction des passoires thermiques à la location. Voici les étapes clés :

• 1ᵉʳ janvier 2025 : Interdiction de mise en location des logements classés G (nouveaux contrats uniquement).
• 1ᵉʳ janvier 2025 : Gel des loyers pour tous les logements F et G.
• 1ᵉʳ janvier 2028 : Interdiction de location pour les logements classés F.
• 1ᵉʳ janvier 2034 : Interdiction de location pour les logements classés E.

Les logements G+ : une catégorie encore plus urgente

La loi distingue également les logements G+, soit les biens consommant plus de 450 kWh/m²/an. Ces logements sont considérés comme impropres à la location dès 2025 et leurs propriétaires sont prioritaires pour les aides à la rénovation.

Quelles sanctions pour les propriétaires qui ignorent la loi ?

• Obligation de travaux : Le locataire peut mettre le propriétaire en demeure d’effectuer des travaux de rénovation énergétique.
• Réduction de loyer : En l’absence de travaux, le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir une réduction proportionnelle du loyer.
• Résiliation du bail : Le locataire peut résilier son bail sans préavis et sans pénalité si le logement est classé G.
• Indemnisation : Le locataire peut demander des dommages et intérêts si la non-conformité lui cause un préjudice.

Comment sortir du statut de passoire thermique : les travaux prioritaires

1. L’isolation des combles (priorité absolue)

L’isolation des combles perdus représente l’investissement le plus rentable en rénovation énergétique. Pour un coût moyen de 25 à 35 €/m², elle peut améliorer la classe énergétique d’un à deux niveaux. Avec MaPrimeRénov’, une grande partie du coût est pris en charge.

2. Le remplacement du système de chauffage

Passer d’une chaudière fioul à une pompe à chaleur air/eau peut faire gagner deux à trois étiquettes DPE. L’aide MaPrimeRénov’ Sérénité couvre jusqu’à 50 % du coût des travaux pour les ménages modestes.

3. L’isolation des murs

L’isolation par l’extérieur (ITE) ou par l’intérieur (ITI) traite les ponts thermiques les plus importants. Particulièrement efficace pour les maisons individuelles des années 1960-1980.

Les aides financières disponibles en 2025

Aide	Montant max	Conditions
MaPrimeRénov’ (gestes)	20 000 €	Tous propriétaires occupants
MaPrimeRénov’ Parcours accompagné	70 % du coût	Rénovation globale, ménages modestes
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)	50 000 €	Propriétaires occupants et bailleurs
CEE (Certificats d’Économie d’Énergie)	Variable	Selon travaux et fournisseur
TVA réduite à 5,5 %	—	Travaux de rénovation énergétique

Pourquoi faire votre DPE avant les travaux est indispensable

• Connaître votre classe actuelle et la marge de progression nécessaire.
• Identifier les postes de déperdition thermique prioritaires.
• Simuler les gains après travaux et prioriser les interventions les plus rentables.
• Constituer le dossier MaPrimeRénov’ (le DPE est souvent exigé).
• Valoriser votre bien lors d’une future vente ou mise en location légale.

Chez FranceDPE.com, filiale du Groupe Réal Diags certifié Bureau Veritas et COFRAC/ADEME, nous réalisons votre DPE à partir de 209 € TTC pour un studio, avec remise du rapport sous 48h.

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FAQ — Passoire thermique et interdiction de location

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, dont la consommation dépasse 330 kWh d’énergie primaire par m² et par an. En France, environ 5,2 millions de logements sont concernés.

Mon logement G peut-il encore être loué en 2025 si le bail date d’avant 2025 ?

Oui, les baux existants signés avant le 1ᵉʳ janvier 2025 ne sont pas immédiatement résiliables. En revanche, à la reconduction ou au renouvellement du bail, le logement devra être conforme — ou le propriétaire s’expose à des recours du locataire.

Combien coûte en moyenne la rénovation d’une passoire thermique ?

Selon l’ADEME, la rénovation complète d’une passoire thermique coûte en moyenne entre 15 000 € et 45 000 € selon la taille du bien et les travaux nécessaires. Après aides, le reste à charge peut descendre à 3 000 – 10 000 € pour les ménages modestes.

Le DPE est-il obligatoire avant de vendre une passoire thermique ?

Oui. Le DPE est obligatoire pour toute vente ou mise en location d’un bien immobilier. Il doit être annexé au contrat de vente (DDT) ou au bail de location.