Surface Carrez, surface habitable, surface locative, surface au sol, Loi Boutin… En immobilier, les notions de surface se multiplient et se ressemblent au point de créer une confusion fréquente — même chez les professionnels. Pourtant, chaque notion a une définition légale précise et des implications concrètes pour vendeurs, acheteurs et bailleurs. FranceDPE vous explique tout simplement.
Le tableau récapitulatif des surfaces immobilières en 2026
| Surface | Usage | Qui est concerné ? | Obligatoire ? |
|---|---|---|---|
| Surface Carrez | Vente | Lots en copropriété uniquement | ✅ Oui — vente copro |
| Surface habitable (Loi Boutin) | Location résidence principale | Tous types de biens loués | ✅ Oui — tout bail |
| Surface au sol / plancher brute | Permis de construire, fiscalité | Tous biens | ✅ Selon contexte |
| Surface utile | Bail commercial | Locaux commerciaux | ✅ Baux commerciaux |
| Surface taxable | Taxe d’aménagement | Constructions nouvelles | ✅ Urbanisme |
La règle simple selon les experts diagnostiqueurs
Pour retenir l’essentiel :
- Loi Carrez = COPRO + VENTE → certificat de superficie obligatoire, engage la responsabilité du déclarant
- Surface habitable (Loi Boutin) = LOCATION → tous biens loués, maisons comprises, hors copropriété incluses
- Maison vendue hors copropriété → aucune obligation de mesurage légal (mais recommandé pour éviter tout litige)
- Maison louée hors copropriété → surface habitable obligatoire dans le bail
Ce que calcule chaque méthode — les différences concrètes
Les deux méthodes se ressemblent beaucoup — elles mesurent à partir de la hauteur de 1,80m et excluent les annexes non habitables. La principale différence porte sur quelques éléments supplémentaires exclus de la surface habitable (Loi Boutin) mais pas de la surface Carrez.
| Élément | Surface Carrez | Surface habitable (Boutin) |
|---|---|---|
| Pièces de vie (hauteur ≥ 1,80m) | ✅ Inclus | ✅ Inclus |
| Surfaces sous 1,80m | ❌ Exclus | ❌ Exclus |
| Caves, garages, parkings | ❌ Exclus | ❌ Exclus |
| Ballon eau chaude, gaines | ❌ Exclus | ❌ Exclus |
| Balcons, terrasses | ❌ Exclus | ❌ Exclus |
| Marches et escaliers intérieurs | ✅ Inclus | ❌ Exclus |
| Vérandas | ✅ Inclus | ❌ Exclus |
| Loggias non closes | ✅ Inclus | ❌ Exclus |
En pratique, la surface habitable est donc généralement légèrement inférieure à la surface Carrez pour un même appartement — surtout s’il comporte un escalier intérieur (duplex) ou une véranda.
Exemple concret : un duplex parisien
Prenons un duplex de 80m² bruts dans le 15e arrondissement de Paris, avec un escalier intérieur (6m²) et un balcon (8m²). Le calcul donne :
- Surface Carrez (vente) : 80m² – balcon 8m² – surfaces sous 1,80m = environ 68m²
- Surface habitable (location) : 80m² – balcon 8m² – escalier 6m² – surfaces sous 1,80m = environ 62m²
Soit 6m² d’écart entre les deux mesurages pour le même bien. Un bailleur qui utilise sa surface Carrez dans son bail de location surestime la surface habitable de 9% — ce qui peut exposer à une demande de réduction de loyer.
FranceDPE réalise les deux mesurages en une seule visite
Pour éviter toute confusion et tout risque juridique, FranceDPE réalise les deux mesurages (surface Carrez pour la vente ET surface habitable pour la location) lors de la même intervention. Deux rapports distincts, deux méthodes de calcul, un seul déplacement. Tarif sur devis selon la taille du bien — commandez en ligne sur francedpe.com ou appelez le 09 54 03 95 19.
FAQ — Surfaces immobilières 2026
Les gens cherchent « surface loi Boutin » mais c’est quoi exactement ?
La « Loi Boutin » est le nom populaire donné à la surface habitable définie par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009. Dans le langage courant et les annonces immobilières, on parle de « surface habitable », « surface locative » ou plus rarement « Loi Boutin ». Ce sont toutes des façons de désigner la même chose : la surface nette d’un logement calculée selon les règles de l’article R.111-2 du CCH, obligatoire dans tout bail de location.
Peut-on utiliser la surface DPE comme référence pour le bail ?
Non. La surface mentionnée dans un DPE est la surface utilisée pour le calcul énergétique — elle peut différer de la surface Carrez ou de la surface habitable selon la méthode utilisée par le logiciel de calcul. Pour le bail de location, seul le mesurage conforme à la Loi Boutin (surface habitable) est valable juridiquement.
Je vends ET je loue le même bien — quels mesurages faut-il faire ?
Si votre bien est en copropriété : il vous faut la surface Carrez pour la vente ET la surface habitable pour la location — deux mesurages distincts, réalisables en une seule visite chez FranceDPE. Si votre bien est une maison hors copropriété : seule la surface habitable est obligatoire (pour la location). Pas d’obligation légale pour la vente, mais un mesurage professionnel est recommandé pour éviter tout litige.
Y a-t-il un délai de validité pour le mesurage de surface habitable ?
Aucune durée de validité légale n’est fixée. Le mesurage reste valable tant que la surface du logement n’a pas été modifiée par des travaux. En pratique, FranceDPE recommande de refaire le mesurage après tout travaux structurel (abattage de cloisons, aménagement de combles, ajout d’une pièce) ou si le dernier mesurage date de plus de 5 ans.
Sources : Art. R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation · Loi Boutin n°2009-323 · Loi Carrez n°96-1107 · service-public.fr · notaires.fr
