Depuis la loi du 18 décembre 1996, tout vendeur d’un lot en copropriété est tenu d’indiquer la superficie Carrez dans l’acte de vente. En 2026, ce mesurage reste une obligation légale incontournable — et une source de litiges fréquents. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface indiquée, l’acheteur peut obtenir une réduction du prix proportionnelle. FranceDPE, certifié Bureau Veritas, réalise votre mesurage Loi Carrez et surface habitable sous 48h partout en France.
Qu’est-ce que la Loi Carrez exactement ?
La Loi Carrez (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996) est venue agrémenter la loi sur la copropriété de 1967. Elle impose la mention de la superficie privative d’un lot de copropriété dans tout avant-contrat ou acte de vente. Elle s’applique uniquement aux biens en copropriété — appartements, lots dans un immeuble collectif, pavillons en copropriété de sol. Elle ne s’applique pas aux maisons individuelles vendues hors copropriété. La surface Carrez exclut les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80m ainsi que les annexes suivantes.
| Élément | Inclus dans la surface Carrez ? |
|---|---|
| Pièces de vie (salon, chambre, cuisine) | ✅ Oui — si hauteur ≥ 1,80m |
| Combles aménagés | ✅ Oui — si hauteur ≥ 1,80m |
| Balcons, terrasses, loggias | ❌ Non — exclus |
| Caves et sous-sols non habités | ❌ Non — exclus |
| Parking et garage | ❌ Non — exclus |
| Ballon eau chaude et gaines techniques | ❌ Non — exclus |
| Surfaces sous 1,80m de hauteur | ❌ Non — exclus |
Loi Carrez vs Loi Boutin (surface habitable) : la distinction essentielle
Beaucoup confondent ces deux notions. Voici la règle simple selon Greg, expert diagnostiqueur Real Estate Diagnostics :
- Loi Carrez → copropriété + vente uniquement. Elle établit un certificat de superficie du bien qui engage la responsabilité du déclarant.
- Loi Boutin (2009) → location, tous types de biens (appartements ET maisons, copropriété ET hors copropriété). Plus connue sous le nom de « surface habitable » ou « surface locative » — c’est la terminologie légale réelle.
Exemple concret : vous vendez un pavillon avec copropriété de sol → Loi Carrez obligatoire. Vous vendez une maison sans copropriété → aucun certificat de superficie obligatoire. Vous louez une maison hors copropriété → Loi Boutin (surface habitable) obligatoire. Source : service-public.fr.
| Critère | Loi Carrez (vente copro) | Loi Boutin / Surface habitable (location) |
|---|---|---|
| Applicable à | Vente de lots en copropriété uniquement | Location de tous biens (copro ET hors copro) |
| Maisons individuelles hors copro | ❌ Non applicable | ✅ Applicable pour la location |
| Surface mesurée | Surface privative (hauteur ≥ 1,80m) | Surface habitable (mêmes règles + exclusions supplémentaires) |
| Exclusions supplémentaires Boutin | — | Marches, escaliers, vérandas, loggias non closes |
| Sanction si erreur | Réduction de prix si écart > 5% | Réduction de loyer si surface erronée |
Exclusions de la surface habitable (Loi Boutin) — ce qui est en plus exclu
La Loi Boutin exclut les mêmes éléments que la Loi Carrez (hauteur sous 1,80m, caves, garages, ballon eau chaude…) mais y ajoute : les marches et escaliers, les vérandas, les loggias non closes. La surface habitable est donc généralement légèrement inférieure à la surface Carrez pour un même bien. C’est pourquoi les gens parlent plus facilement de « surface locative » ou « surface habitable » — c’est plus proche de la terminologie légale réelle que « Loi Boutin ».
Quelles sanctions en cas d’erreur de mesurage Carrez ?
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à la superficie mentionnée dans l’acte, l’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature pour demander une réduction du prix proportionnelle à la différence. Exemple : pour un appartement vendu 400 000€ avec 60m² Carrez indiqués, si le mesurage révèle 56m² réels (6,7% de moins), l’acheteur peut réclamer une réduction de 26 667€. En revanche, si la surface réelle est supérieure, le vendeur ne peut pas demander de supplément de prix.
Qui peut réaliser un mesurage Loi Carrez ou surface habitable ?
Techniquement, le vendeur ou bailleur peut mesurer lui-même. Mais en pratique, une erreur de mesurage peut coûter très cher. Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel certifié qui engage sa responsabilité civile professionnelle sur le résultat. FranceDPE réalise le mesurage Loi Carrez et surface habitable (Loi Boutin) avec les mêmes outils laser de précision utilisés pour les diagnostics immobiliers — rapport officiel remis sous 24h. Commandez en ligne →
FAQ — Loi Carrez et surface habitable 2026
La Loi Carrez s’applique-t-elle aux maisons individuelles ?
Non — sauf si la maison est dans une copropriété (pavillon en copropriété de sol, par exemple). Une maison individuelle vendue sans copropriété n’est pas soumise à la Loi Carrez. En revanche, si vous la louez, la surface habitable (Loi Boutin) doit obligatoirement figurer dans le bail, quelle que soit la configuration.
Quelle est la durée de validité d’un mesurage Loi Carrez ?
Il n’existe pas de durée de validité légale fixe. Si des travaux ont modifié la surface du bien (abattage de cloisons, création de mezzanine, aménagement de combles), un nouveau mesurage est indispensable. En pratique, un mesurage de plus de 5 ans est souvent refait par prudence avant une nouvelle vente.
Le mesurage est-il inclus dans le DDT de vente ?
Non systématiquement. Le mesurage Loi Carrez est une prestation distincte des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité…). Chez FranceDPE, il peut être réalisé lors de la même intervention — ce qui évite un déplacement supplémentaire. Demandez un devis combiné au 09 54 03 95 19.
Quelle différence concrète entre surface Carrez et surface habitable pour un appartement ?
Sur un appartement standard sans escaliers intérieurs ni véranda, la différence est souvent minime (quelques dizièmes de m²). Sur un duplex avec escalier intérieur ou un appartement avec véranda, la surface habitable (Boutin) sera inférieure à la surface Carrez car les escaliers et vérandas sont exclus de Boutin mais pas de Carrez. Pour éviter toute erreur, FranceDPE réalise les deux mesurages lors de la même intervention.
Sources : service-public.fr — Loi Carrez · notaires.fr · Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 · Loi Boutin n°2009-323 du 25 mars 2009
