Face à un logement classé F ou G, chaque propriétaire se pose la même question : vaut-il mieux investir dans des travaux ou vendre maintenant ? Tout dépend de votre situation patrimoniale, de la localisation, du coût des travaux et de votre horizon d’investissement. FranceDPE vous donne les clés.
Le calcul de base : rénover ou vendre ?
| Critère | Plutôt rénover | Plutôt vendre |
|---|---|---|
| Coût travaux estimé | Moins de 15% de la valeur du bien | Plus de 20% de la valeur du bien |
| Localisation | Zone tendue (Paris, grandes métropoles) | Zone détendue, marché faible |
| Rentabilité locative | Bonne (rendement > 5%) | Faible (rendement < 3%) |
| Horizon de détention | Long terme (10+ ans) | Court terme (< 5 ans) |
| Accès MaPrimeRénov | Éligible à 50-70% | Non éligible ou peu |
Scénario 1 — Rénover : ce que ça coûte et rapporte
Pour un T3 parisien de 65m² classé F, passer en classe D nécessite typiquement : isolation des murs 8 000-25 000€, remplacement chauffage (convecteurs → PAC) 8 000-15 000€, ventilation 1 500-3 000€. Total brut : 17 500-43 000€. Avec MaPrimeRénov Ampleur à 50% : reste à charge 8 750-21 500€. En contrepartie : sortie du gel des loyers, prime de valeur +10%, charges réduites de 800-1 500€/an. Sur 10 ans en zone tendue, la rénovation est souvent rentable. Source : ANAH.
Scénario 2 — Vendre maintenant : la décote réelle
Un logement classé F se vend avec une décote de 10 à 20%. Pour un bien estimé à 300 000€ en classe D, sa valeur en F est de 240 000-270 000€ — soit 30 000-60 000€ de moins. Cette décote va s’aggraver à mesure que 2028 approche. Vendre maintenant, avec un DPE récent et un audit annexé, permet de contrôler la négociation.
Le cas des logements reclassés par le nouveau coefficient électricité
Depuis janvier 2026, le coefficient électricité DPE est passé de 2,3 à 1,9. Pour les logements chauffés à l’électricité, un G peut devenir F, un F peut devenir E. Vérifiez gratuitement sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr — un reclassement peut changer radicalement la stratégie optimale.
FAQ — Rénover ou vendre un DPE F/G
Dois-je faire un audit avant de décider ?
Oui. L’audit énergétique chiffre précisément le coût des travaux par classe visée — indispensable pour calculer le ROI réel. Pour les maisons F/G en vente il est de toute façon obligatoire.
MaPrimeRénov est-elle accessible aux bailleurs ?
Oui, avec un taux plafonné à 40% (vs 70% pour les occupants modestes). Le bailleur s’engage à maintenir le bien en location pendant 6 ans et à ne pas augmenter le loyer pendant 3 ans.
Quel délai pour passer d’un G à D ?
Environ 3 à 9 mois de travaux, plus 1 à 3 mois de montage dossier MaPrimeRénov. Au total, comptez 6 à 12 mois. Anticipez dès maintenant pour les F visés par 2028.
Puis-je continuer à louer un G si le bail date d’avant 2025 ?
Oui, temporairement par tacite reconduction. Mais lors du prochain renouvellement formel ou départ du locataire, le logement G ne pourra pas être reloué sans risque juridique.
Sources : ANAH · France Rénov · ecologie.gouv.fr
