En 2026, le DPE et le loyer encadré sont étroitement liés dans les zones tendues. L’étiquette énergétique de votre bien immobilier influence désormais directement votre capacité à augmenter vos loyers, à relouer après un départ de locataire et à pratiquer des compléments de loyer. Propriétaires bailleurs, voici tout ce que vous devez savoir.
En bref — DPE et loyer encadré 2026
- Les logements classés F ou G ont leurs loyers gelés partout en France depuis 2022
- En zone tendue, aucun complément de loyer n’est possible sur un logement F ou G
- Un logement bien classé (A ou B) peut bénéficier d’un complément de loyer justifié
- Améliorer son DPE peut permettre de sortir du gel et de réévaluer le loyer
Qu’est-ce que le loyer encadré et où s’applique-t-il ?
L’encadrement des loyers est un dispositif qui plafonne les loyers à la relocation dans certaines zones tendues. En 2026, il s’applique dans plusieurs grandes agglomérations françaises : Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Lille, Est Ensemble, Plaine Commune, et d’autres communes volontaires. Le loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral selon le type de bien, la surface et l’époque de construction.
Dans ces zones, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de 20%. Un complément de loyer peut être demandé pour des caractéristiques exceptionnelles du bien — mais cette possibilité est directement conditionnée à l’étiquette DPE du logement.
Impact du DPE sur les loyers selon la zone et la classe énergétique
| Classe DPE | Hors zone tendue | Zone tendue (encadrement) | Complément de loyer possible ? |
|---|---|---|---|
| A ou B | Loyer libre à la relocation | Loyer de référence majoré | Oui — caractéristiques exceptionnelles |
| C | Loyer libre à la relocation | Loyer de référence majoré | Oui — sous conditions |
| D | Loyer libre à la relocation | Loyer de référence majoré | Oui — sous conditions |
| E | Loyer gelé (pas d’augmentation) | Loyer de référence — pas de majoration | Non |
| F | Loyer gelé (pas d’augmentation) | Loyer de référence — pas de majoration | Non |
| G | Interdit à la location depuis 2025 | Interdit à la location depuis 2025 | Non applicable |
Le gel des loyers pour les logements E, F et G : comment ça marche ?
Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter leur loyer lors d’un renouvellement de bail ou d’une relocation, quel que soit le niveau de l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Ce gel s’applique sur tout le territoire français, y compris hors zones d’encadrement.
Pour les logements classés E, le gel des loyers s’applique dans les zones soumises à encadrement des loyers. Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire parisien avec un logement classé E ne peut pas dépasser le loyer de référence ni pratiquer de complément de loyer lors d’une relocation.
Tableau comparatif : loyer avant et après amélioration du DPE
Exemple concret pour un T2 de 45m² à Paris 11ème, loyer de référence : 28€/m² majoré :
| Classe DPE | Loyer max. autorisé | Complément de loyer | Loyer mensuel total possible |
|---|---|---|---|
| G (interdit) | Non applicable | Non | 0€ (interdit de louer) |
| F (gelé) | Loyer actuel gelé | Non | Ex : 900€ (gelé) |
| E (zone tendue) | 28€ × 45m² = 1 260€ | Non | 1 260€ max |
| D | 28€ × 45m² = 1 260€ | Possible (+10-15%) | Jusqu’à 1 450€ |
| C | 28€ × 45m² = 1 260€ | Possible (+10-20%) | Jusqu’à 1 510€ |
| A ou B | 28€ × 45m² = 1 260€ | Possible (+15-25%) | Jusqu’à 1 575€ |
Comment sortir du gel des loyers en améliorant son DPE ?
Un propriétaire dont le logement est classé F ou E peut sortir du gel des loyers en faisant réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre la classe D ou mieux. Après les travaux, un nouveau DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié pour valider officiellement la nouvelle étiquette. C’est ce document qui permettra de réévaluer le loyer lors de la prochaine relocation.
MaPrimeRénov peut financer jusqu’à 70% des travaux selon les revenus. Pour un T2 classé F à Paris, passer en classe D peut représenter un gain de loyer de 100 à 200€/mois — soit 1 200 à 2 400€/an de revenus supplémentaires. Sources : service-public.fr — Loyer encadré · ANAH — MaPrimeRénov.
Questions fréquentes — DPE et loyer encadré 2026
Mon loyer est gelé depuis 2022 : puis-je le réévaluer après des travaux ?
Oui. Si votre logement était classé F ou G et que vous avez réalisé des travaux lui permettant d’atteindre la classe D ou mieux, vous pouvez réévaluer votre loyer lors de la prochaine relocation. La condition est d’avoir un DPE valide démontrant la nouvelle classe énergétique, réalisé par un diagnostiqueur certifié après les travaux. FranceDPE réalise ce DPE post-travaux sous 48h.
Un locataire peut-il contester le loyer si le DPE est inexact ?
Oui. Depuis que le DPE est opposable juridiquement (juillet 2021), un locataire peut théoriquement contester le loyer si le DPE fourni ne reflète pas la réalité du bien. Si un complément de loyer a été appliqué sur la base d’une classe DPE incorrecte, le locataire peut demander sa suppression et le remboursement du trop-perçu. C’est une raison supplémentaire de faire réaliser son DPE par un professionnel certifié.
L’encadrement des loyers s’applique-t-il aux meublés ?
Oui. L’encadrement des loyers s’applique aux locations meublées dans les zones concernées, au même titre que les locations nues. Les loyers de référence pour les meublés sont légèrement supérieurs à ceux des locations nues (majoration de 10 à 15%). Le gel pour les logements F, G et E (en zone tendue) s’applique également aux meublés.
Comment savoir si mon logement est en zone d’encadrement des loyers ?
Vous pouvez vérifier si votre commune est en zone d’encadrement sur le site service-public.fr ou directement auprès de la préfecture de votre département. La liste des communes soumises à l’encadrement évolue régulièrement — de nouvelles communes peuvent rejoindre le dispositif.
Article rédigé par l’équipe FranceDPE — certifiés Bureau Veritas et COFRAC. Mise à jour : avril 2026.
