La séparation ou le divorce implique souvent la vente du bien immobilier commun. Dans ce contexte émotionnellement difficile, les obligations légales en matière de diagnostics immobiliers s’imposent avec la même rigueur que pour toute vente classique. Qui commande les diagnostics ? Qui paie ? Comment gérer les désaccords entre ex-conjoints ? FranceDPE répond à toutes vos questions.
En bref — DPE et divorce 2026
- La vente d’un bien suite à un divorce nécessite un DDT complet et valide comme toute vente
- En indivision post-divorce, les deux ex-conjoints doivent s’accorder sur la commande des diagnostics
- Le juge aux affaires familiales peut ordonner la vente et les diagnostics en cas de blocage
- FranceDPE intervient sous 48h avec un seul interlocuteur même en cas de désaccord
Les obligations de diagnostic lors d’une vente post-divorce
Un divorce ne modifie pas les obligations légales en matière de diagnostics immobiliers. Que le bien soit vendu d’un commun accord ou suite à une décision de justice, le Dossier de Diagnostic Technique doit être complet et valide avant la signature du compromis de vente. Le notaire en charge de la transaction — souvent désigné par le tribunal — vérifiera scrupuleusement chaque document.
| Diagnostic | Obligatoire ? | Condition | Validité |
|---|---|---|---|
| DPE | Oui | Tout logement | 10 ans (après juillet 2021) |
| Amiante | Oui | Permis avant juillet 1997 | Illimitée si absence |
| Plomb (CREP) | Oui | Construit avant 1949 | Illimitée si absence |
| Électricité | Oui | Installation +15 ans | 3 ans |
| Gaz | Oui | Installation +15 ans | 3 ans |
| ERP | Oui | Tous logements | 6 mois — à anticiper |
| Termites | Oui | Zone à risque | 6 mois — à anticiper |
Qui commande et qui paie les diagnostics lors d’un divorce ?
Lorsque le bien est en indivision entre les deux ex-conjoints, la décision de commander les diagnostics doit en principe être prise conjointement. En pratique, l’un des deux peut prendre l’initiative de mandater FranceDPE, puis refacturer la moitié des frais à l’autre partie. Les frais de diagnostics sont considérés comme des frais de gestion du bien indivis et se répartissent selon les quotes-parts de chaque ex-conjoint (50/50 dans la plupart des cas).
Si le bien est attribué à l’un des conjoints dans le cadre du partage, c’est ce dernier qui prend en charge la totalité des frais de diagnostics pour la vente éventuelle.
Gérer les désaccords entre ex-conjoints sur les diagnostics
| Situation | Solution | Intervenant |
|---|---|---|
| Accord sur la vente mais pas sur le prestataire | FranceDPE intervient avec un seul interlocuteur désigné | Les deux parties |
| Désaccord sur la vente elle-même | Saisine du juge aux affaires familiales | Tribunal judiciaire |
| Un conjoint bloque la commande des diagnostics | Le notaire ou le juge peut autoriser un seul conjoint à agir | Notaire / Juge |
| Bien occupé par l’un des ex-conjoints | Le diagnostiqueur doit pouvoir accéder au bien | Accord ou ordonnance |
| DPE existant mais expiré | Refaire obligatoirement avant vente | FranceDPE sous 48h |
La résidence principale et l’exonération de plus-value
Un aspect fiscal souvent négligé lors d’une vente suite à divorce : la question de la plus-value immobilière. Si le bien vendu était la résidence principale des deux époux, la plus-value est exonérée d’impôt. Cette exonération peut s’appliquer même si l’un des conjoints a quitté le logement avant la vente, sous certaines conditions. Le DPE et les diagnostics doivent être réalisés quoi qu’il en soit pour finaliser la vente. Consultez votre notaire pour optimiser la fiscalité de la cession. Sources : service-public.fr — Divorce · notaires.fr — Vente après divorce.
Questions fréquentes — DPE et divorce 2026
Mon ex-conjoint refuse de laisser entrer le diagnostiqueur. Que faire ?
Si votre ex-conjoint occupe le bien et refuse l’accès au diagnostiqueur, vous pouvez saisir le juge aux affaires familiales pour obtenir une ordonnance autorisant l’intervention. Le juge peut également désigner un administrateur provisoire pour gérer la vente. Dans ce cas, les frais de diagnostics peuvent être intégrés dans les frais de vente supportés par les deux parties.
Le juge peut-il ordonner les diagnostics immobiliers ?
Oui. Le juge aux affaires familiales peut ordonner la vente forcée d’un bien en indivision et prendre toutes les mesures nécessaires à sa réalisation, y compris ordonner la réalisation des diagnostics. Il peut désigner un notaire pour procéder aux formalités et autoriser l’un des ex-conjoints à mandater un diagnostiqueur si l’autre s’y oppose.
Les diagnostics peuvent-ils être utilisés comme argument dans la négociation du prix ?
Oui. Si le DDT révèle des anomalies importantes (logement G, installation électrique défaillante, présence d’amiante dégradé), ces éléments peuvent être pris en compte dans la détermination du prix de vente. Dans le cadre d’un divorce, le notaire ou le juge peut s’appuyer sur les diagnostics pour établir la valeur vénale du bien et calculer les droits de chaque ex-conjoint.
Faut-il des diagnostics pour un rachat de soulte entre ex-conjoints ?
Le rachat de soulte — opération par laquelle l’un des ex-conjoints rachète la part de l’autre — est considéré comme un partage et non comme une vente. Dans ce cas, le DDT complet n’est pas légalement obligatoire. Cependant, le notaire et la banque finançant le rachat peuvent exiger certains diagnostics, notamment le DPE, pour évaluer correctement la valeur du bien.
Article rédigé par l’équipe FranceDPE — certifiés Bureau Veritas et COFRAC. Mise à jour : avril 2026.