Acheter un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) soulève des questions spécifiques sur le DPE. Comment fonctionne le DPE d’un logement qui n’est pas encore construit ? Quelle étiquette peut-on espérer ? Le DPE « sur plan » est-il fiable ? FranceDPE, certifié Bureau Veritas et COFRAC, répond à toutes vos questions sur le DPE en VEFA 2026.
En bref — DPE VEFA 2026
- Le DPE en VEFA est établi sur plans, avant la construction — c’est un DPE théorique
- Tous les logements neufs en VEFA obtiennent généralement une étiquette A ou B
- Le DPE « sur plan » est opposable comme tout DPE depuis juillet 2021
- Si vous revendez votre bien VEFA, le DPE reste valable 10 ans à partir de sa date d’établissement
Qu’est-ce qu’un DPE « sur plan » en VEFA ?
En VEFA, le logement n’existe pas encore physiquement lors de la signature du contrat de réservation. Le DPE est donc établi à partir des plans, des notices techniques et des caractéristiques thermiques déclarées par le promoteur. Ce DPE théorique est calculé par un bureau d’études thermiques mandaté par le promoteur, en utilisant la même méthode de calcul que pour un logement existant (méthode 3CL-DPE 2021).
Le promoteur est tenu de fournir le DPE prévisionnel dans la notice descriptive annexée au contrat de vente. Ce document engage sa responsabilité : si le logement livré présente des performances énergétiques nettement inférieures à celles annoncées dans le DPE prévisionnel, l’acheteur peut invoquer la garantie de conformité.
Comparatif DPE sur plan vs DPE réel après livraison
| Critère | DPE sur plan (VEFA) | DPE réel (après livraison) |
|---|---|---|
| Moment de réalisation | Avant construction | Sur bâtiment fini |
| Données utilisées | Plans + notice technique | Visite physique + mesures |
| Valeur légale | Opposable — engage le promoteur | Opposable — engage le diagnostiqueur |
| Précision | Théorique — peut légèrement varier | Basé sur le bâtiment réel |
| Étiquette typique RE2020 | A ou B | A ou B (confirmation) |
| Durée de validité | 10 ans à partir de la date d’établissement | 10 ans à partir de la date de visite |
Quelle étiquette DPE pour un logement VEFA en 2026 ?
Un logement vendu en VEFA en 2026 est obligatoirement construit sous la RE2020 (pour tout permis de construire déposé après janvier 2022 pour les maisons individuelles et juillet 2022 pour les logements collectifs). La RE2020 interdit le chauffage au gaz dans les maisons neuves et impose des niveaux d’isolation très élevés. Résultat : les logements VEFA obtiennent quasi systématiquement une étiquette A ou B.
| Type de logement VEFA | Étiquette DPE typique | Système de chauffage courant |
|---|---|---|
| Appartement collectif RE2020 | B ou A | Réseau de chaleur ou PAC collective |
| Maison individuelle RE2020 + PAC | A ou B | Pompe à chaleur air/eau |
| Maison individuelle RE2020 + PAC + PV | A | PAC + panneaux photovoltaïques |
| Logement RT2012 (permis avant 2022) | B ou C | Variable selon promoteur |
Puis-je me retourner contre le promoteur si le DPE réel est moins bon ?
Oui, depuis que le DPE est opposable (juillet 2021), un écart significatif entre le DPE prévisionnel fourni en VEFA et le DPE réel du logement livré peut constituer un manquement à la garantie de conformité. En pratique, les promoteurs s’assurent que leurs logements respectent les engagements thermiques car les labels comme le label E+C- ou BBC-Effinergie sont de plus en plus demandés par les acheteurs et peuvent conditionner certains financements.
Si vous constatez que votre logement VEFA livré est moins performant qu’annoncé, la première étape est de faire réaliser un DPE indépendant par un diagnostiqueur certifié comme FranceDPE. Ce document servira de base à une éventuelle procédure amiable ou judiciaire contre le promoteur. Sources : service-public.fr — VEFA · ecologie.gouv.fr — RE2020.
Questions fréquentes — DPE VEFA 2026
Le DPE prévisionnel fourni par le promoteur est-il suffisant pour vendre le bien ?
Oui, le DPE prévisionnel établi lors de la vente en VEFA reste valide pendant 10 ans à partir de sa date d’établissement. Si vous revendez votre logement dans ce délai, vous pouvez utiliser ce DPE sans en commander un nouveau. Après 10 ans, un nouveau DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié indépendant comme FranceDPE.
Le DPE VEFA couvre-t-il les parties communes ?
Non. Le DPE individuel fourni en VEFA concerne uniquement le logement (lot privatif). Les parties communes et les équipements collectifs font l’objet d’un DPE collectif distinct, qui sera à la charge de la copropriété une fois l’immeuble livré et la copropriété créée. Ce DPE collectif doit être réalisé dans les délais légaux applicables (selon la taille de la copropriété).
Que se passe-t-il si le promoteur ne fournit pas de DPE en VEFA ?
L’absence de DPE prévisionnel dans le contrat de vente en VEFA constitue une irrégularité. Le contrat reste valide mais le promoteur s’expose à des sanctions. L’acheteur peut demander la production du DPE manquant avant la signature de l’acte authentique. Sans DPE, aucune vente ne peut être finalisée chez le notaire pour un logement relevant du DDT.
Un logement VEFA peut-il être classé F ou G ?
Non pour les constructions soumises à la RE2020. Cette réglementation garantit des performances minimales incompatibles avec les classes F ou G. En revanche, certains logements vendus en VEFA avec un permis de construire antérieur à 2022 (sous RT2012) peuvent théoriquement atteindre la classe C ou D si les équipements de chauffage sont moins performants. C’est de plus en plus rare dans la pratique.
Article rédigé par l’équipe FranceDPE — certifiés Bureau Veritas et COFRAC. Mise à jour : avril 2026.
