Le terme passoire thermique désigne les logements les plus énergivores, classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En 2026, ces biens sont au cœur de toutes les préoccupations immobilières en France. La loi Climat et Résilience impose un calendrier progressif d’exclusion du marché locatif, et les propriétaires qui n’agissent pas s’exposent à des sanctions financières sévères. FranceDPE, filiale du Groupe Réal Diags, accompagne les propriétaires dans cette transition avec des diagnostics certifiés, des conseils travaux et une intervention sous 48 heures partout en France.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique en 2026 ?
Une passoire thermique est un logement dont la consommation d’énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an, lui valant une étiquette énergie F (entre 331 et 420 kWh/m²/an) ou G (au-delà de 420 kWh/m²/an). En France, on estime à 5,2 millions le nombre de logements classés F ou G, soit environ 17% du parc résidentiel. Ces biens sont responsables d’une part disproportionnée des émissions de gaz à effet de serre du secteur du bâtiment.
Le DPE, obligatoire depuis 2011 pour toute vente ou mise en location, est l’outil officiel permettant d’identifier ces passoires. Depuis la réforme de juillet 2021, la méthode de calcul a été entièrement revue pour mieux refléter la réalité des consommations. Résultat : de nombreux logements ont vu leur classement se dégrader, révélant des passoires thermiques qui s’ignoraient.
Le calendrier des interdictions de location en 2026
La loi Climat et Résilience de 2021 a institué un calendrier précis pour retirer les passoires thermiques du marché locatif :
| Date | Classe concernée | Mesure |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G (consommation > 450 kWh/m²/an) | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2025 | Tous G | Interdiction de location (totalité classe G) |
| 1er janvier 2028 | F | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2034 | E | Interdiction de mise en location |
En 2026, les propriétaires de logements classés G sont donc déjà en infraction s’ils maintiennent un bail actif sans avoir engagé de travaux. Cette situation crée une pression inédite sur le marché locatif français.
Quelles amendes et sanctions pour les propriétaires en 2026 ?
Les propriétaires de passoires thermiques qui ne respectent pas les interdictions s’exposent à plusieurs types de sanctions :
- Impossibilité d’augmenter le loyer : depuis août 2022, les logements classés F et G sont exclus de la révision annuelle des loyers en zone tendue
- Gel du loyer : même en cas de relocation, le loyer ne peut dépasser le précédent
- Décote sur la valeur vénale : une passoire thermique se vend en moyenne 15 à 20% moins cher qu’un logement équivalent bien classé
- Action en justice du locataire : le locataire peut demander la mise en conformité du logement ou une réduction de loyer
- Amendes administratives : le projet de loi prévoit des sanctions pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros pour les propriétaires bailleurs en infraction
Comment savoir si votre logement est une passoire thermique ?
La première étape est de réaliser ou de mettre à jour votre DPE. Si votre diagnostic a été réalisé avant juillet 2021, il est automatiquement expiré et ne reflète plus la réalité réglementaire actuelle. Un nouveau DPE conforme à la méthode 3CL 2021 est indispensable pour connaître précisément le classement actuel de votre bien.
Chez FranceDPE, le DPE pour un appartement ou une maison est disponible à partir de 209 € TTC, avec un rapport remis sous 48 heures. Nos techniciens sont certifiés ADEME et Bureau Veritas, garantissant un diagnostic officiel et opposable valable 10 ans.
Quels travaux pour sortir du statut de passoire thermique ?
Plusieurs types de travaux permettent de faire passer un logement de la classe G ou F à une classe plus favorable. L’objectif minimum est d’atteindre la classe D pour sécuriser la mise en location au-delà de 2028.
L’isolation thermique, priorité n°1
L’isolation est le levier le plus efficace pour améliorer le DPE d’une passoire thermique :
- Isolation des combles perdus : gain moyen de 1 à 2 classes énergétiques, coût de 20 à 50 €/m², temps de retour sur investissement de 3 à 5 ans
- Isolation des murs par l’extérieur (ITE) : très efficace dans les maisons, coût de 100 à 200 €/m², éligible à MaPrimeRénov’
- Isolation des planchers bas : souvent négligée, mais représente jusqu’à 10% des déperditions thermiques, 20 à 50 €/m²
- Remplacement des fenêtres : passage au double ou triple vitrage, de 400 à 800 € par fenêtre
Le remplacement du système de chauffage
Le type de chauffage est le second facteur le plus impactant dans le calcul du DPE. Remplacer une chaudière fioul ou électrique par une pompe à chaleur air/eau peut faire gagner 2 à 3 lettres à votre bien. Le coût d’installation varie de 8 000 à 15 000 €, mais les aides disponibles peuvent couvrir jusqu’à 70% de cette somme.
Les aides financières disponibles en 2026 pour rénover sa passoire
- MaPrimeRénov’ : aide de l’État allant de 20% à 70% des travaux selon les revenus. En 2026, le dispositif est renforcé pour les propriétaires bailleurs
- Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € pour financer une rénovation globale
- TVA réduite à 5,5% sur tous les travaux de rénovation énergétique
- Anah (Agence nationale de l’habitat) : aides spécifiques pour les propriétaires bailleurs aux revenus modestes
Passoires thermiques et valeur immobilière : l’effet ciseau en 2026
L’impact des passoires thermiques sur les prix immobiliers est désormais documenté et chiffré. Selon les données des notaires et des réseaux d’agences immobilières, la décote pour un logement classé F ou G peut atteindre 15 à 25% par rapport à un logement équivalent classé C ou D dans la même zone géographique. Dans certaines villes où l’offre locative se réduit (Paris, Lyon, Bordeaux), cette décote est partiellement compensée par la tension du marché. Mais dans les zones moins tendues, une passoire thermique peut rester des mois sans trouver preneur.
Le bon réflexe avant de vendre ou de mettre en location : obtenir un DPE à jour pour connaître précisément le classement de votre bien et décider en connaissance de cause si des travaux sont opportuns avant la transaction.
FranceDPE : votre partenaire pour sortir des passoires thermiques
FranceDPE, filiale du Groupe Réal Diags, est l’un des leaders du diagnostic immobilier en France avec plus de 500 techniciens certifiés répartis sur tout le territoire. Nous réalisons vos DPE sous 48 heures, avec des tarifs fixes et transparents :
- Studio / T1 : 209 € TTC
- T2 / T3 : 279 € TTC
- T4 et plus : 329 € TTC
- Pack Sérénité : ERP et Termites offerts
Notre rapport DPE vous indique précisément les points faibles de votre logement et les travaux prioritaires à engager pour améliorer votre classement. Nous vous accompagnons dans la lecture de votre étiquette énergie et vous orientons vers les aides financières les mieux adaptées à votre situation.
Questions fréquentes sur les passoires thermiques en 2026
Un locataire peut-il rester dans une passoire thermique classée G en 2026 ?
Si le bail existait avant le 1er janvier 2025, le locataire peut rester. Mais le propriétaire ne peut plus réviser le loyer à la hausse et s’expose à des poursuites si le logement présente des problèmes de décence énergétique. Pour les nouveaux baux, la location est interdite pour les logements G en 2026.
Mon DPE de 2019 est-il encore valable ?
Non. Tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont expirés depuis le 31 décembre 2024. Vous devez obligatoirement faire réaliser un nouveau DPE conforme à la méthode 2021.
Peut-on vendre une passoire thermique en 2026 ?
Oui, la vente d’une passoire thermique reste légale en 2026. Cependant, le DPE doit figurer dans l’annonce et dans le dossier de diagnostic technique. L’acheteur est informé et peut négocier en conséquence.
