En mai 2026, les passoires thermiques — logements classés F ou G au DPE — sont au cœur de toutes les préoccupations des bailleurs français. L’interdiction de location des logements G est entrée en vigueur en janvier 2025, et les logements F suivront en janvier 2028. Pour les propriétaires concernés, les obligations sont nombreuses et les sanctions réelles. FranceDPE, certifié Bureau Veritas et COFRAC, fait le point complet sur la situation en mai 2026.
État des lieux en mai 2026 : quelles passoires thermiques sont concernées ?
En France, on estime à 5,2 millions le nombre de logements classés F ou G au DPE — soit environ 17% du parc résidentiel. En Île-de-France, la proportion est légèrement inférieure (environ 14%) mais représente tout de même des centaines de milliers de logements. Ces passoires thermiques se concentrent dans les immeubles anciens des centres-villes, les grands ensembles non rénovés des banlieues et les maisons individuelles sans isolation.
| Classe DPE | Situation en mai 2026 | Prochaine échéance |
|---|---|---|
| G (>420 kWh/m²/an) | ❌ Interdit à la location depuis jan. 2025 | Interdiction définitive |
| F (330-420 kWh/m²/an) | ⚠️ Loyer gelé — interdiction en jan. 2028 | Interdiction location jan. 2028 |
| E (250-330 kWh/m²/an) | ⚠️ Loyer gelé — interdiction en jan. 2034 | Interdiction location jan. 2034 |
| D (180-250 kWh/m²/an) | ✅ Autorisé — loyer libre | Aucune restriction |
| A, B, C (<180 kWh/m²/an) | ✅ Autorisé — prime de valeur | Aucune restriction |
Logement G interdit : que faire si vous êtes bailleur en mai 2026 ?
Si votre logement est classé G au DPE, vous avez trois options en mai 2026. La première est de rénover pour atteindre au minimum la classe F — ce qui lève temporairement l’interdiction jusqu’en 2028. La deuxième est de vendre le bien — la vente d’un logement G reste légale, mais la décote est significative (15 à 25% selon le marché local). La troisième est de l’occuper vous-même — la restriction ne s’applique qu’à la location, pas à l’occupation par le propriétaire.
Gel des loyers F et E : comment ça fonctionne en pratique ?
Pour les logements classés F et E, le loyer est gelé depuis le 24 août 2022. Concrètement, cela signifie que lors d’une relocation (nouveau locataire) ou d’un renouvellement de bail, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer. Il reste fixé au niveau du loyer du locataire précédent, sans indexation possible sur l’IRL. Cette mesure affecte directement la rentabilité locative des bailleurs de passoires thermiques.
| Situation | Logement D ou mieux | Logement E | Logement F | Logement G |
|---|---|---|---|---|
| Augmentation à la relocation | ✅ Libre (hors encadrement) | ❌ Gelé | ❌ Gelé | ❌ Interdit à la location |
| Indexation IRL | ✅ Autorisée | ❌ Bloquée | ❌ Bloquée | N/A |
| Complément de loyer Paris | ✅ Possible | ❌ Impossible | ❌ Impossible | N/A |
La réforme du coefficient électricité 2026 : des passoires thermiques automatiquement reclassées
Depuis janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité primaire a été modifié (de 2,3 à 2,1 kWh d’énergie primaire par kWh d’énergie finale). Cette réforme technique a permis à de nombreux logements chauffés à l’électricité de passer automatiquement d’une classe vers le haut — sans aucun travaux. Des logements classés G sont passés en F, des F en E, des E en D. Si vous êtes propriétaire d’un logement chauffé à l’électricité classé F ou G avant janvier 2026, vérifiez votre situation sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr. Votre logement est peut-être reclassé sans travaux.
Quelles aides pour rénover une passoire thermique en mai 2026 ?
| Dispositif | Montant (ménages modestes) | Condition principale |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov Ampleur | Jusqu’à 70% des travaux (max 70 000€) | Gain min. 2 classes DPE |
| MaPrimeRénov Efficacité | Jusqu’à 50% selon revenu | Travaux ciblés listés |
| Éco-PTZ | Jusqu’à 50 000€ sans intérêts | Artisan RGE |
| CEE | Variable selon travaux | Artisan RGE obligatoire |
| Aide Région Île-de-France | Complémentaire | Cumulable MaPrimeRénov |
Sources : ANAH — MaPrimeRénov · France Rénov · Ministère de la Transition Écologique · service-public.fr.
Questions fréquentes — Passoires thermiques mai 2026
Puis-je louer mon logement G si le locataire est déjà en place depuis avant 2025 ?
Oui. L’interdiction de location des logements G s’applique aux nouveaux baux signés depuis janvier 2025. Si votre locataire était en place avant cette date et que le bail se renouvelle tacitement, l’interdiction ne s’applique pas immédiatement. Cependant, lors du prochain renouvellement formel ou d’une relocation, le logement G sera interdit. Anticipez la rénovation dès maintenant.
Mon DPE G date de 2019 — est-il toujours valable ?
Non. Les DPE réalisés entre 2018 et juin 2021 sont expirés depuis le 31 décembre 2024. Votre DPE de 2019 n’est plus valable et vous devez en commander un nouveau. Profitez-en pour vérifier si la réforme du coefficient électricité 2026 améliore votre classe — certains logements G sont automatiquement reclassés F ou E. FranceDPE réalise votre nouveau DPE sous 48h.
La vente d’une passoire thermique est-elle légale en mai 2026 ?
Oui. Il n’existe aucune interdiction de vendre un logement F ou G. Cependant, depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison individuelle classée F ou G nécessite la réalisation d’un audit énergétique en plus du DPE — obligatoire pour les appartements depuis 2025. L’acheteur doit être informé des travaux nécessaires. FranceDPE inclut le DPE et peut vous orienter vers un auditeur énergétique certifié.
Combien coûte un DPE pour vérifier si mon logement est encore G en 2026 ?
FranceDPE réalise votre DPE à partir de 209€ TTC pour un studio, 279€ TTC pour un T2/T3, 329€ TTC pour un T4+. Intervention sous 48h partout en France, rapport officiel transmis à l’ADEME avec numéro à 13 chiffres. Le Pack Sérénité inclut ERP et Termites offerts.
Article rédigé par l’équipe FranceDPE — certifiés Bureau Veritas et COFRAC. Données réglementaires mai 2026.
