La confusion entre surface Carrez (vente copropriété) et surface habitable (location, loi Boutin) est l’une des plus courantes en immobilier. Ce tableau complet, établi avec les experts diagnostiqueurs de FranceDPE et Real Diags, vous donne la réponse définitive élément par élément.
La règle simple à retenir
- Surface Carrez = COPRO + VENTE uniquement — engage la responsabilité du déclarant
- Surface habitable (Loi Boutin) = LOCATION — tous biens loués, maisons ET appartements
- Maison vendue hors copro → aucune obligation légale de mesurage
- Maison louée hors copro → surface habitable obligatoire dans le bail
Le tableau complet — élément par élément
| Élément | Surface Carrez (vente copro) | Surface habitable (location) |
|---|---|---|
| Surface de plancher construite | ✅ Incluse | ✅ Incluse |
| Parties d’une hauteur < 1,80m | ❌ Exclue | ❌ Exclue |
| Vérandas | ✅ Incluse | ❌ Exclue |
| Terrasses et balcons | ❌ Exclue | ❌ Exclue |
| Cave | ❌ Exclue | ❌ Exclue |
| Parking et garage | ❌ Exclue | ❌ Exclue |
| Autres sous-sols | ✅ Incluse | ❌ Exclue |
| Combles aménagées (≥ 1,80m) | ✅ Incluse | ✅ Incluse |
| Combles non aménagées | ✅ Incluse | ❌ Exclue |
| Grenier, réserve, remise | ✅ Incluse | ❌ Exclue |
| Loggia privative à usage privatif | ✅ Incluse | ❌ Exclue |
| Loggia collective à usage privatif | ❌ Exclue | ❌ Exclue |
| Marches et escaliers intérieurs | ✅ Incluse | ❌ Exclue |
| Ballon eau chaude et gaines | ❌ Exclue | ❌ Exclue |
Tableau établi par les experts diagnostiqueurs FranceDPE et Real Diags, certifiés Bureau Veritas.
Ce que ce tableau signifie en pratique
La surface Carrez est généralement supérieure à la surface habitable car elle inclut des éléments exclus de la Loi Boutin : vérandas, sous-sols autres que caves, combles non aménagées, greniers, loggias privatives. Un propriétaire qui utilise sa surface Carrez dans son bail de location surestime la surface habitable — risque de réduction de loyer sans seuil minimum.
Exemple chiffré : duplex avec véranda et escalier
Appartement en copropriété : séjour/cuisine 35m², chambres 22m², véranda 8m², combles aménagés 12m², escalier intérieur 2m².
- Surface Carrez : 35 + 22 + 8 (véranda) + 12 (combles) = 77m²
- Surface habitable : 35 + 22 + 12 (combles) – 2 (escalier) = 67m²
Soit 10m² d’écart. Un bail mentionnant 77m² serait inexact et contestable. FranceDPE réalise les deux mesurages en une seule visite. Commandez →
FAQ — Carrez vs surface habitable
Les combles non aménagées sont-elles en Carrez ?
Oui, si leur hauteur est ≥ 1,80m. En surface habitable (Boutin), elles sont exclues — seules les combles aménagées et habitables comptent.
Une véranda est-elle en surface Carrez ?
Oui — c’est l’une des grandes différences. Une véranda fermée est incluse en Carrez (si ≥ 1,80m) mais exclue de la surface habitable Boutin.
La loggia privative est-elle en Carrez ?
Oui, si elle est à usage privatif exclusif — spécificité souvent méconnue. En revanche, toutes les loggias sont exclues de la surface habitable Boutin.
Faut-il faire les deux mesurages ?
Si vous êtes bailleur en copropriété, seule la surface habitable est obligatoire pour le bail. Mais si vous vendez ultérieurement, vous aurez besoin de la surface Carrez. FranceDPE réalise les deux en une seule intervention — deux rapports distincts, un seul déplacement.
Sources : Loi Carrez n°96-1107 · Loi Boutin n°2009-323 · Art. R.111-2 CCH · notaires.fr
