Marseille cumule en 2026 les spécificités qui rendent le diagnostic immobilier particulièrement stratégique : zone rouge termites sur quasi toute la Métropole, parc immobilier parmi les plus anciens de France, copropriétés dégradées dans certains quartiers, et un marché en légère hausse après plusieurs années de relative stabilité. FranceDPE, certifié Bureau Veritas et COFRAC, analyse le marché marseillais du diagnostic immobilier en ce 29 avril 2026.
Le marché immobilier marseillais en avril 2026 : données clés
Marseille affiche une légère progression des prix en 2026, en ligne avec la tendance nationale. La ville bénéficie d’un facteur structurel favorable : l’héliotropisme et le dynamisme économique de la métropole PACA maintiennent une demande soutenue, surtout pour les biens bien classés au DPE dans les quartiers résidentiels du sud.
| Indicateur | Marseille (avril 2026) | Moyenne nationale |
|---|---|---|
| Évolution prix sur 1 an | +1,2% à +1,8% | +1,6% |
| Prix moyen au m² (8e) | ~4 500€ | ~3 200€ |
| Prix moyen au m² (3e, 14e) | ~2 100€ | ~3 200€ |
| Zone termites | Quasi totalité du 13 — obligatoire | Variable |
| Part logements avant 1949 | ~35% du parc | ~15% |
| Encadrement des loyers | Non à ce jour | Partiel |
Marseille en zone rouge termites : l’obligation qui change tout
C’est la spécificité marseillaise la plus importante pour les propriétaires vendeurs : la quasi-totalité des communes des Bouches-du-Rhône sont classées en zone à risque termites par arrêté préfectoral. Cela signifie que le diagnostic termites est obligatoire pour toute vente immobilière dans le 13, sans exception. Avec une validité de seulement 6 mois, ce diagnostic doit être planifié avec soin pour ne pas expirer avant la signature chez le notaire.
Avec le Pack Sérénité FranceDPE, le diagnostic termites est inclus sans supplément dans chaque intervention — une économie de 80 à 150€ sur le prix du marché marseillais. Pour un T3 vendu dans le 8e arrondissement, cela représente une réduction significative sur le coût total du DDT.
Diagnostics obligatoires à Marseille selon l’ancienneté du bien
| Ancienneté | DDT complet obligatoire | Coût estimé marché | FranceDPE |
|---|---|---|---|
| Après 1997 (install. +15 ans) | DPE + ERP + Termites + Élec + Gaz | 450€ à 600€ | 279€ (T2/T3) |
| Entre 1949 et 1997 | DPE + Amiante + ERP + Termites + Élec + Gaz | 600€ à 800€ | À partir de 279€ |
| Avant 1949 | DPE + Amiante + Plomb + ERP + Termites + Élec + Gaz | 700€ à 950€ | À partir de 279€ |
| Logement F ou G | DDT complet + Audit énergétique | 1 100€ à 2 000€ | À partir de 279€ + audit |
Le parc marseillais : Noailles, le Panier et les quartiers nord face aux nouvelles obligations
Les quartiers centraux de Marseille — Noailles, le Panier, Belle de Mai, Belsunce — concentrent les logements les plus anciens et les plus énergivores. Dans ces secteurs, les logements construits avant 1949 représentent une part très importante du parc. Un appartement du Panier vendu en 2026 nécessite systématiquement : DPE, diagnostic amiante, diagnostic plomb (CREP), ERP, diagnostic électricité, diagnostic gaz ET diagnostic termites — soit 7 diagnostics en une seule intervention chez FranceDPE.
À l’inverse, les quartiers sud — Bonneveine, La Pointe Rouge, Les Goudes, Montredon — offrent un parc de villas et d’appartements des années 1960-1980, souvent en meilleur état mais nécessitant quand même diagnostics amiante, électricité et gaz pour la plupart des transactions.
DPE Marseille : distribution des étiquettes par secteur (avril 2026)
| Secteur | Arrondissements | Étiquette dominante | Enjeu DPE principal |
|---|---|---|---|
| Vieux-Port / Centre | 1er, 2e, 3e | E ou F | Nombreux logements G interdits à la location |
| Quartiers nord | 13e, 14e, 15e, 16e | E ou F | Fort taux de passoires — décote importante |
| Prado / Castellane | 6e, 10e | D ou E | Immeubles 1960-1980 énergivores |
| Bonneveine / Montredon | 8e, 9e | C ou D | Marché premium — étiquette valorisée |
| Aubagne / Aix périphérie | 13 élargi | D ou E | Maisons individuelles — souvent chauffage fioul |
Sources : Meilleurs Agents — Baromètre 2026 · service-public.fr — Termites · CCI Marseille-Provence.
Questions fréquentes — Diagnostic immobilier Marseille 2026
Le diagnostic termites est-il vraiment obligatoire partout à Marseille ?
Oui. La quasi-totalité des communes des Bouches-du-Rhône sont classées en zone à risque termites par arrêté préfectoral du département. Cela inclut Marseille et la grande majorité des communes de la Métropole Aix-Marseille-Provence. Le diagnostic termites est donc obligatoire pour toute vente immobilière dans le 13, avec une validité de 6 mois. FranceDPE l’inclut sans supplément dans son Pack Sérénité.
Comment expliquer que les prix varient autant entre les arrondissements marseillais ?
L’écart de prix entre le 3e arrondissement (~2 100€/m²) et le 8e (~4 500€/m²) reflète des différences considérables de qualité du bâti, d’ancienneté et de performance énergétique. Les quartiers sud bénéficient d’un parc plus récent, de meilleure qualité et mieux classé au DPE. La performance énergétique est devenue un facteur clé de différenciation des prix à Marseille, où la prime pour les logements A et B atteint 8 à 12% par rapport aux biens classés D ou E équivalents.
Marseille va-t-elle rejoindre les zones d’encadrement des loyers ?
Marseille n’est pas soumise à l’encadrement des loyers en avril 2026. La ville avait été pressentie pour rejoindre le dispositif mais la mise en place n’a pas encore été actée. En revanche, les dispositions nationales de gel des loyers pour les logements F et G s’appliquent bien à Marseille comme partout en France.
Que faire si mon appartement marseillais est classé G ?
Il est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Pour le remettre sur le marché locatif, des travaux permettant d’atteindre au minimum la classe F sont nécessaires, puis un nouveau DPE doit être réalisé par FranceDPE sous 48h pour valider officiellement la nouvelle étiquette. MaPrimeRénov peut financer jusqu’à 70% des travaux selon vos revenus.
Article rédigé par l’équipe FranceDPE — certifiés Bureau Veritas et COFRAC. Données marché : Meilleurs Agents, Notaires de France. Mise à jour : 29 avril 2026.
